家が欲しいけどローンが通らない！審査に通るための対策を詳しく解説

家が欲しいけどローンに通らないと悩んでいる方はこのような疑問を抱えているのではないでしょうか。

ローン審査に一度落ちてしまった方が再度ローン審査に申し込みをしたい場合は、受かるための対策をしっかりと立ててから再審査の申し込みをしないとまた落ちてしまうかもしれません。

この記事では、ローンが組めない理由や、審査に通過するための対策、重視されるポイントを解説します。

記事を読めば、ローンの再審査に向けての対策ができ、ローン審査に通過する可能性が上がります。

ローンが組めない5つの理由

住宅ローンを借りるためには「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階の審査に通る必要があります。事前審査は、ローンを組む金融機関が返済能力や、融資可能金額などを審査します。

金融機関によって審査基準は異なりますが、審査で重視されるポイントは共通です。

ここでは、ローンが組めない主な理由を5つ紹介します。

それぞれ詳しく解説します。

1.高齢である

借入時と、完済時点の年齢が高齢の場合、ローンに落ちてしまう可能性があります。

金融機関によってルールは異なりますが、以下のような範囲で決定しています。

	上限年齢
借入時	65～70歳
完済時	75～80歳

例えば、65歳時に15年以上のローンの申し込みをすると完済時に80歳を超えてしまうため、審査に落ちてしまう可能性が高いでしょう。

一般的に定年後には収入が減ってしまうため、年齢上限に余裕があっても、審査は定年に近いほど厳しくなる傾向にあります。

長期ローンを組む場合の年齢の目安

あくまでの目安となりますが、35年などの長期ローンを組むなら「40歳」までがよいとされています。
40歳を超えてからローンを組むなら返済期間を短くするか、頭金を多く払って、少しでも返済を早く完了するようにする必要があります。

年齢にひっかかる場合は、借り入れする年数や金額を再度検討しましょう。

2.年収が少ないまたは不安定・勤務年数が短い

年収が少ない、または不安定、勤続年数が短いとローンには通りにくいとされます。
年収が少なく、また不安定だと支払い能力がないと判断されるためです。

また、勤続年数が短いと、今後転職や退職をする可能性が高いと判断され、安定した年収を期待できないと判断されます。

なお、年収だけではなく職業も審査の重要ポイントです。

フリーランスや自営業よりも会社員や公務員のほうが安定した収入があるため審査に通りやすくなっています。

年収と勤続年数に関する規定の目安

年収が300万円に届かなかったり、勤続年数が3年より短かったりする人は、これらを一つの目安として審査に申し込むことをお勧めします。

自営業の人やフリーランスの人は、高収入でも一時的な収入と判断されるため、頭金を多く払って借入額を抑えるか、購入する不動産の予算を抑える必要があります。

3.返済負担率が高い

返済負担率（％）とは、「年間の返済額÷年収×100」で算出される、年収に対する返済金額のことをいいます。返済負担率が高くなると、返済負担が重く、滞納のリスクが高いと判断され、審査に落ちやすくなってしまいます。

具体的な例

年収：500万円
年間の返済額：200万円

200万円÷500万円×100=40%

この条件だと、返済負担率が高くなり、審査で可決しづらい状況となります。

なお、返済負担率は、住宅ローン以外のローンも合算して計算するため、自動車や奨学金ローンがある方はより返済負担率が高くなってしまいます。

住宅ローン審査に申し込みをする際は、他のローンを完済しておくと審査に通りやすくなるでしょう。

4.信用情報に問題がある

信用情報とは、クレジットカード、キャッシングローンなどの利用履歴を記録しているものです。

過去5年以内の返済の延滞や滞納、債務整理などがあると信用情報に問題があると判断され、ローン審査に通りにくくなります。

支払いの滞納や遅延が今までにあって、信用情報に問題があるかどうか心配な方は調べてみましょう。

調べる方法

手数料1,000円前後で、Webまたは郵送で照会ができます。

国内の主要信用情報機関は、以下の3つです。

1. CIC（CREDIT INFORMATION CENTER）： 主にクレジットカード関連の会社など
2. JICC（日本信用情報機構）：主に消費者金融や銀行、保証会社など
3. JBA（全国銀行個人信用情報センター、KSC）：主に銀行や信金、信用保証協会など

記録は約5年で消えると言われているので、信用情報に問題がある人は時間がたってからローンの申し込みをしてみるとよいでしょう。

5.団体信用生命保険に加入できない

住宅ローンを組むためには、多くの金融機関では「団体信用生命保険」への加入が必須です。
健康状態に問題があると、団体信用生命保険に加入できず、ローンを組めない場合があります。

団体信用生命保険とは、ローンを組んだ本人が万が一死亡や高度傷害などの理由で返済できない場合に、未完済のローンを支払ってくれる保険です。

具体的には、以下の内容を告知する義務があります。

告知義務について

団体信用保険に加入できない場合は、持病があっても加入しやすい「ワイド団信」や、加入が必須ではない「フラット35」が利用できます。

ただ、ワイド団信対応の住宅ローンは金利が高くなるため注意が必要です。団体信用保険に加入できないかたは他の借り入れ方法を選ぶようにしましょう。

ローン審査で重視される7つのポイント

住宅ローン審査の際に、9割以上の金融機関が審査している項目を紹介します

参照文献：国土交通省「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査」

審査項目と、審査する金融機関の割合は以下の通りです。

審査項目	審査する金融機関の割合
完済時年齢	98.7％
健康状態	97.9％
借入時年齢	97.2％
担保評価	96.1％
勤続年数	93.2％
連帯保証	93.1％
返済負担率	93.0％
年収	92.9％

以下の7つにまとめ、それぞれ詳しく解説します。

1.完済時年齢・借入時年齢

多くの金融機関が重視しているのが、「年齢」です。

定年を迎えるとどうしても収入が減ってしまうため、申し込み時の年齢と希望の完済期間による「完済時年齢」は98.7％、「借入時年齢」は97.2％の金融機関が審査項目としています。

一般的な融資条件は、借入時の年齢は20～70歳、完済時の年齢は80歳までです。

国土交通省の調査によると完済時の年齢が80歳未満かどうかチェックしている金融機関は、1,003件中763件とその他の年齢（70歳、75歳、85歳）よりも一番多くなっています。
参考：国土交通省「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査」

ただ、70歳で10年返済の住宅ローンの審査が通るかどうかは、年齢だけではなく定年後にも安定した収入があるかなどの返済能力とともに審査されるため注意しましょう。

借り入れをしたい方は、完済時の年齢をもう一度確認しましょう。

2.健康状態

完済時年齢の次に重視されている項目は債務者の「健康状態」です。
上記の項目は、97.9％の金融機関が審査項目としています。

その一つの指標として「団体信用生命保険（団信）」への加入が可能かどうかにて判断することがあります。
※）健康状態が悪いと加入ができないため。

病気や投薬の事実を告知しないで団信に加入して、死亡してしまった場合は告知義務違反で保険金は支払われず、ローンが支払えなくなるため、きちんと事実を告知するようにしましょう。

また、5000万円超や1億円超など、借入金額が高額になるときや、疾病保障特約付き団体信用生命保険に加入するなどの特約をつける場合には、「健康診断書」の提出をしなければならないことがあります。

3.担保評価

担保評価とは、土地や建物にどれぐらいの価値があるかということを評価することです。
住宅ローンを借りる際には、金融機関は一般的に土地や家を担保として設定します。

融資を申し込んだ人からの返済が滞ってしまった場合に、設定した担保を売却して融資額を回収するために、担保の設定をします。

購入物件の担保価値が著しく低いと判断されたときには、融資してもらえなかったり、借入可能な金額が減額されたりする場合があります。

購入物件の担保評価を確認してみましょう。

4.勤続年数

住宅ローンの審査で必要とされる勤続年数の目安は3年以上と言われていましたが、最近は2年程度でも問題ないケースがあるようです。

ただ、転職したばかりで勤続年数が2～3年に満たないと、職歴書の提出を求められる可能性があります。

転職後すぐにローンを申し込むと、今後の収入アップや、安定性が低いと判断されてしまうことがあります。しかし、転職先が大手企業だったり、前職からキャリアアップしていたりする場合は不利にならない場合もあるでしょう。

自分の経歴はどうか再確認してみましょう。

5.連帯保証

住宅ローンを借りる際には、原則連帯保証人は不要です。連帯保証が重視されている理由は、金融機関が指定する保証会社からの保証が受けられるかどうかを判断するからです。

最近は連帯保証人よりも、保証会社を利用するのが一般的で「保証会社の連帯保証が必要」と回答した金融機関が多くあります。

しかし、以下のような場合は連帯保証人（または物上保証人）を求められることがあります。

名義人が複数になる場合には連帯保証人を立てなければ借りられない場合があるため注意しましょう。

6.返済負担率

返済負担率は、「返済額が収入の何割にあたるか」という指標です。

返済負担率は、各金融機関によって一定の審査基準がありますが、一般的に30～35％が基準とされています。

フラット35の返済負担率は、「年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下」が利用の条件とされています。

ただ、金融機関での返済負担位率の上限が30～35％であったとしても生活費に余裕のある状態を保つためには25％以内にしておくとよいでしょう。

7.年収

ローン審査では年収を確認し、審査基準としています。ただ、年収の額だけでの判断はせずに前述したように勤続年数や勤務形態も考慮されています。

例えば、正社員で年収が安定している人のほうが、自営業者やアルバイトの人よりも年によっての収入の差がないと判断されるため審査に通過しやすいでしょう。

また、年収が高くても勤続年数が少なかったり、信用情報に問題があったり（他のローンで支払いの遅延があるなど）、他社からの借入額が多かったりする場合は審査に通りにくくなります。

自分の年収だけではなく、勤務状況や信用情報も再度確認してみましょう。

合わせて読みたい参考サイト：
住宅ローンの金利交渉！固定期間終了後は失敗を恐れず挑むべし

ローン審査を通過するための7つの対策

ローンの審査の基準は金融機関ごとに異なるため絶対に審査を通過するための方法はありませんが、有利にできる対策を紹介します。通過するための対策は以下の7つです。

ローンに落ちてしまった方は、解説する方法を参考に再審査に申し込みをしてみましょう。

1.頭金を増やす

頭金を増やすことで、借入する額が減り、審査を通過する可能性が上がります。貯金に余裕がある方は、不動産価格の10～20％を頭金にすると審査が通りやすくなるでしょう。

2.返済負担率を下げる

返済負担率（「年間の返済額÷年収×100」で算出）を税金や社会保険料を引いた「手取り年収の25％」にできるとよいでしょう。返済負担率が減れば、返済能力を心配されにくいため、ローン審査に通りやすくなるでしょう。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者調査（2022年10月調査）」においても、15～20％以内の利用割合が最も高く、25％までの返済負担率までの方が多い結果です。

返済負担率が30％を超えないように予算や返済金額を考えるようにしましょう。

3.本審査までに資金状況を変えない

事前審査（仮審査）に通過しても、本審査までに資金状況に変化があると審査に落ちやすくなります。車などの購入金額が大きいものを買ったり、転職や独立で収入に変化があったりすると資金の状況が変わり、返済能力が変化するからです。

本審査は、家の売買契約よりも後になるため、本審査に落ちてローンが借りられないと他のローンを急いで探さなければなりません。

本審査まで資金状況を変化させないことで、ローンに通りやすくなるでしょう。

4.団体信用生命保険の加入が難しい場合はフラット35に申し込む

健康状態に問題があり、団体信用生命保険への加入が難しい場合は、フラット35への申し込みをしてみましょう。フラット35は、団体信用生命保険への加入を義務付けていないため、持病がある方でも審査に通過する可能性が高いでしょう。

フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して行う全期間固定金利型の住宅ローンです。

健康状態に問題があってローン審査に落ちてしまった人は、フラット35を検討してみましょう。

5.信用情報に問題がある人は削除されるまで待つ

信用状態に問題のある人は、信用情報機関へ登録された遅延や延滞などの事故情報が削除されるまで待ちましょう。

信用情報機関と登録の内容によって情報の登録期間が異なり、登録期間は以下の通りです。

登録内容	登録期間
債務整理	5年（各社共通）
延滞情報・取引事実情報	5年（CIC:CREDIT INFORMATION CENTER、JBA:全国銀行個人信用情報センター、KSC） 1年（JICC：日本信用情報機構）
破産・民事再生など	10年（JBA：全国銀行個人信用情報センター、KSC）

登録している内容によりますが、信用情報の事故情報が削除されるまでには最低でも1年間、最長で10年かかるため注意しましょう。

今までに支払いの延滞や、滞納をしたことがある方は、期間をおいてから審査に申し込みをしてみましょう。

6.他の金融機関に申し込む

審査に落ちても、他の金融機関に申し込みをすると審査に通る可能性があります。なぜなら、金融機関によって住宅ローンの審査基準が異なるため、審査内容は同じでも審査結果が異なる場合があるからです。

例えば、大手の銀行の審査に落ちた場合には、信用金庫やネット銀行などの銀行に再度申し込みをすると審査に通ることがあります。

「ローンが組めない5つの理由」に当てはまらないのであれば、他の金融機関に申し込みをしてみましょう。

7.夫婦の収入を合算して申し込む

収入が足りずに希望の借入ができない場合は、夫婦の収入を合算してローン申請してみましょう。収入を合算する方法には、夫婦それぞれが住宅ローンを組む「ペアローン」か、夫婦の収入を合算して審査してもらう「収入合算」があります。

ただし、奥さんの方が産休や育休などで収入が下がると、返済が難しくなる可能性があるため借入する際にはしっかり検討する必要があるでしょう。

金融機関ごとの審査の傾向

金融機関ごとの審査の傾向は異なり、金利も含めて紹介しますので金融機関選びの参考にしてください。

金融機関	審査の傾向	金利
都市銀行（メガバンク）	厳しい傾向	安い
地方銀行	融通が利く傾向	やや高い
ネット銀行	厳しい	安い
フラット35	基準が明確	固定金利
労働金庫や農協（JAバンクなど）	融通が利く傾向	組合員は優遇

それぞれ、詳しく解説します。

都市銀行（メガバンク）

都市銀行とは、大都市に本店を持ち、全国に展開している銀行のことをいいます。明確に定義はありませんが、以下の4行を指します。

メガバンクは、この中でも規模の大きい三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行のことをいいます。

都市銀行は、知名度も高く、経営基盤がしっかりしていますが、大手顧客が多く審査が厳しい傾向にあります。また、審査時に個人客の事情に配慮してくれない可能性があるでしょう。

しかし、資金力が豊富にあるため金利は安く、団体信用保険などの保障も充実しています。

審査するポイントに問題がない方は、大手銀行に申し込みをしてみましょう。

地方銀行

地方銀行は、地域を拠点にしており、都市銀行と比較して融通が利きやすく、住宅ローンの柔軟性が高く審査にも通りやすいと言われています。

メガバンクで審査に落ちたとしても、地方銀行に申し込みをすれば職業や勤続年数に心配があるときでも融通が利きやすいでしょう。

金利はやや高めな場合がありますが、地域独自の金利優遇などを設定している場合もあるため安く抑えられる場合もあります。また、提携のクレジットカードを作ったり、保険に入ったりすると優遇が受けられる場合もあるため、確認してみましょう。

デメリットは、利用できるエリアが限られている点が挙げられます。

居住地の地方銀行で利用できそうな銀行があれば、申し込みをしてみましょう。

ネット銀行

ネット銀行は、店舗を持っていないためコストを抑えられている分金利は他の金融機関と比較して安い傾向にあります。ただ、審査は厳しく、融通が利きづらいという特徴があります。

前年の年収が400万円以上という条件が多いですが、手続きがネットでできるため金利が安いため、金利を少しでも低く抑えたい方におすすめです。

年収が高く、少しでも金利を抑えたい方はネット銀行の利用を検討してみましょう。

フラット35

フラット35とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して融資する、全期間固定金利型の住宅ローンです。フラット35は住宅金融支援機構で直接契約はせず、民間の金融機関を窓口として契約します。

物件が基準を満たしていれば、職業による違いはそこまで厳しくはありませんが、借入額は総返済負担率を抑える必要があります。

年収	総返済負担率
年収400万円未満	30%以下
年収400万円以上	35%以下

民間の金融機関独自の住宅ローンでは、全期間固定型の住宅ローンはあまり取り扱いがなく、取り扱いがある場合でもフラット35より金利設定が高いのが一般的です。

長期間に渡り、金利上昇のリスクを避けたい場合や、銀行などの民間ローンが借りられない場合は、審査基準が明確なフラット35を選ぶほうがよいでしょう。

労働金庫や農協（JAバンク）

労働金庫や農協の住宅ローンは、関係者以外も組合費を払って利用できます。組合員は金利や手数料の優遇が受けられるため、一度相談してみてもいいでしょう。

審査は、融通が利く傾向にあり、金利は組合員であれば優遇されます。労働金庫やJAバンクが自宅の近くにある場合は利用を検討してみてもよいでしょう。

ローン審査の流れと必要書類

審査に通るためのポイントを解説してきましたが、事前審査や本審査の流れと必要書類を解説します。

1.事前審査

本審査の前に、事前審査（仮審査）があり、3～7日間程度で審査結果が分かります。事前審査は、金融機関にローン審査の申込書を提出して受けます。

郵送やインターネットでも申し込みが可能ですが、審査に不安がある場合は窓口でも相談可能です。

必要な情報は申し込みをする金融機関によって異なりますが、一般的にはローン申し込み者に関しては個人信用情報、年収、住宅に関しては購入価格や立地などの情報が必要となります。

事前審査で必要になる書類の具体的な例は下の通りです。

事前審査に通過しないと本審査にも進めないため、書類に不備がないように注意しましょう。

2.物件の売買契約を結ぶ

事前審査に通ったら、物件の売買契約を結びます。売買契約は、物件の買い付け申し込みをしてから1週間後が目安となっています。契約が終了したら、「手付金」（販売価格の5～10％程度）を前払いする必要があります。

また、ローン契約する前に「ローン特約」の記載があるかどうかを必ず確認しましょう。ローン特約がないと、万が一どこの金融機関でも本審査に通らなかった場合には手付金を没収されてしまいます。

売買契約で必要な書類は以下の通りです。手付金などがあるため、必要な金額や不明点を不動産屋さんに事前に確認しましょう。

3.ローンの本契約

事前審査に通過したら、正式に住宅ローンの本契約に進みます。本審査の申し込みには、事前審査よりも詳細な資料が必要であり、金融機関ごとに必要とされる書類は異なります。

また、書類に不備があったり、事前審査時と資金状況が変わっていたりすると審査に落ちる可能性があるため注意しましょう。

住宅ローンの本審査の結果がわかるにはは1～2週間、遅くとも1ヶ月程度かかります。なぜなら、以前審査は住宅ローンを融資する金融機関のみが審査しますが、本審査では保証会社、フラット35の場合は住宅金融支援機構も審査に加わり、詳細に確認するため時間がかかるためです。

本審査が終わるまでは、資金状況に変化がないようにしておきましょう。

まとめ

家が欲しいけどローンに通らないかたに向けて、金融機関で重視されているポイントやローン通るための対策を紹介してきました。

自分の家が欲しくてもローンに通らずに悩んでいるかたは、この記事を参考にもう一度ローンの審査に申し込みをしてみてください。自分が住みたいと思った住宅に住むためには、しっかりと準備してローン審査に臨みましょう。

また、住宅購入時にリフォームを入れる場合には、住宅ローンの手続きと道行してリフォーム工事の手配も必要です。
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